Mua nhà nằm trong diện quy hoạch bị giải tỏa phải làm sao?

(VOH) - Khi mua nhà, làm sao biết căn nhà có thuộc diện qui hoạch giải tỏa hay không? Lỡ mua thì ai chịu trách nhiệm?

Một độc giả viết thư hỏi với nội dung như sau:

Do không biết nên tôi có mua 1 căn nhà nằm trong diện quy hoạch giải toả. Xin hỏi luật sư tôi phải làm sao? Vì sao khi làm giấy tờ đăng bộ thì chính quyền mới cho biết là nhà này thuộc diện quy hoạch giải tỏa, tại sao không cho biết trước khi ra công chứng lúc trả tiền cho bên bán? Những người mua phải căn nhà thuộc diện này phải làm sao? Muốn biết căn nhà có quy hoạch giải tỏa hay không phải hỏi ở đâu? Xin cảm ơn luật sư.

Luật sư Vũ Mạnh Hòa tư vấn:

Để biết được mảnh đất của mình có thuộc diện quy hoạch hay không bạn có thể liên hệ với Phòng tài nguyên và môi trường, cơ quan địa chính có thẩm quyền. Hiện nay, có nhiều trang cổng thông tin giúp bạn tra cứu về vấn đề đất đai, xem đất của mình có thuộc diện quy hoạch hay không. Bạn có thể lên các trang đó để tra cứu, tìm hiểu. Nhưng để rõ ràng nhất, bạn vẫn nên lên cơ quan địa chính địa phương để hỏi cho rõ về vấn đề này trước khi thực hiện mua bán, giao dịch.

Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2013 về việc thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.”

Theo đó, trước khi có quyết định thu hồi đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất phi nông nghiệp biết trước 180 ngày. Do đó, có thể cơ quan nhà nước đã thông báo với người chủ bán nhà cho bạn nhưng khi giao dịch mua bán thì người đó lại không cung cấp thông tin này cho bạn.

Trường hợp đất trong diện quy hoạch, theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của điều 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Theo đó bạn lên cơ quan địa chính địa phương xem khu đất nhà bạn đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện chưa. Trường hợp chưa có, bạn có thể  tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có có kế hoạch sử dụng đất thì chủ sở hữu nhà đất không được phép thực hiện việc chuyển nhượng nhà và đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Tuy nhiên nếu trong trường căn nhà bạn định mua đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhưng chủ nhà cố ý che giấu thông tin để bạn đặt cọc thì việc chủ nhà nhận đặt cọc bán nhà trong khi đất đã có quyết định thu hồi là vi phạm pháp luật đất đai.

Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015: “Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu”. Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng dân sự vô hiệu cũng nêu rõ: “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà mà bạn đã thực hiện sẽ bị vô hiệu. Bạn có thể khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu do bị lừa dối. Trong trường hợp hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu thì bạn sẽ lấy lại được khoản tiền mua nhà.

Ngược lại, trường hợp căn nhà bạn định mua tuy vướng quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì quyền chuyền nhượng nhà và đất của chủ sở hữu nhà chưa bị hạn chế, miễn là việc chuyển nhượng đó được thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định. Lúc này, mong muốn lấy lại tiền mua nhà của bạn sẽ phụ thuộc vào việc thỏa thuận, thương lượng giải quyết vụ việc của hai bên.

Xin cảm ơn luật sư.

>>>> Độc giả có nhu cầu tư vấn xin tham khảo thêm tại tư vấn pháp luật 

>>>> Mua Đất Dạng Tách Thửa Sau Này Có Ra Được Sổ Hồng Riêng Không?

>>>>  Mất Giấy Mua Bán Đất Viết Tay, Làm Sổ Đỏ Được Không?

>>>> Chuyển Đất Trồng Cây Thành Đất Ở Được Không?

>>>> Phường Không Cho Làm Sổ Đỏ Đúng Không

Bảo Trung(tuvanonline.voh@gmail.com)

Bình luận

Đọc Báo