“Em có mua một miếng đất 230 mét vuông từ năm 2010, chỉ làm giấy tay có chữ ký 2 bên, không có người làm chứng cũng như xác nhận của địa phương. Em đã xây nhà ở từ đó đến nay nhưng chủ nhà vẫn chưa tách sổ đỏ cho em và bỏ đi nơi khác ở. Giờ người đang sử dụng đất của chủ nhà là con gái chủ nhà. Em phải làm sao để giữ được số đất mình đã mua và sau này không bị chanh chấp. Rất mong luật sư tư vấn giúp em.
Luật sư Vũ Mạnh Hòa, văn phòng luật sư Quang Trung tư vấn:
Trường hợp của bạn việc mua bán đất về mặt hình thức chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn là giấy viết tay và không có công chứng nên hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật.
Theo đó nếu bạn muốn thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, cụ thể Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:
“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;”
Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Như vậy, nếu bạn đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch giữa bạn và chủ nhà thì bạn có quyền gửi đơn yêu cầu để Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và chủ nhà. Khi đó, bạn có thể tự mình đi làm thủ tục tách thửa và sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách thửa bạn cần lưu ý diện tích mảnh đất sau khi tách không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Xin cảm ơn luật sư.
>>>> Độc giả có nhu cầu tư vấn xin tham khảo thêm tại tư vấn pháp luật
>>>> Mất Giấy Mua Bán Đất Viết Tay, Làm Sổ Đỏ Được Không?
