Một độc giả có gửi mail với nội dung như sau: Xin cho tôi hỏi luật sư, tôi đã đặt cọc mua miếng đất 50 triệu đồng. Nay bên bán không muốn bán nữa nên trả lại tiền đặt cọc cho tôi và nói sẽ đền bù cho tôi 20 triệu đồng (tổng cộng là 70 triệu đưa lại cho tôi). Như vậy, có đúng luật hay không? Trong biên bản nhận đặt cọc không nói rõ khi bên bán không bán cho bên mua nữa thì phải đền bao nhiêu. Tôi có nên nhận 70 triệu không?
Luật sư Vũ Mạnh Hòa tư vấn:
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đối với trường hợp của bạn, khi đặt cọc hai bên chỉ lập biên nhận đặt cọc và không nói rõ khi bên bán không bán cho bên mua nữa thì phải đền bao nhiêu, vì vậy trong biên nhận hoặc hợp đồng không có quy định thì sẽ áp dụng quy định trong Bộ Luật dân sự năm 2015 để giải quyết.
Khái niệm phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Theo đó, mức phạt cọc và cách tính mức phạt cọc khi các bên không thỏa thuận được xác định như sau:
Theo mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc thì trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS (tương đương khoản 2 Điều 328 BLDS 2015).
Trong giao dịch bạn vừa nêu, bạn là bên đặt cọc và bên bán đất là bên nhận đặt cọc nên bên bán có nghĩa vụ thực hiện giao dịch đã cam kết, nếu vi phạm nghĩa vụ đã cam kết, bên bán sẽ bị “phạt cọc”. Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc khi vi phạm hợp đồng - nếu không được thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc - thì căn cứ quy định tại Điều 328 như đã nói trên.
Như vậy, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015 và tinh thần của mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP; cụ thể, bên bán đất phải trả lại cho bên đặt cọc số tiền 50 triệu đồng đã nhận, đồng thời phải trả thêm một khoản là 50 triệu đồng nữa, tổng cộng 100 triệu đồng (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác hoặc bên đặt cọc từ chối nhận khoản tiền phạt cọc.
Xin cảm ơn luật sư.
Độc giả có nhu cầu tư vấn xin tham khảo thêm tại tư vấn pháp luật
Mất Giấy Mua Bán Đất Viết Tay, Làm Sổ Đỏ Được Không?
