Tiếp nối kỳ 1 Tọa đàm “Thị trường Bất động sản 2018 - 2019: Kỳ vọng và Thách thức” trong chương trình Thời sự trưa qua, mời quý vị nghe kỳ 2 cũng là kỳ cuối của tọa đàm đề cập đến tổng quan về thị trường bất động sản trong năm 2019 sẽ diễn biến ra sao? Phân khúc nào sẽ chiếm lĩnh thị trường? qua phân tích của các vị khách mời: ông Nguyễn Văn Đực – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM; Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất lành; ông Phan Công Chánh – Chuyên gia bất động sản cá nhân qua phần đề dẫn của Phú Sơn:
VOH: Bây giờ chúng ta sẽ nói về thị trường Bất động sản trong năm 2019 với những kỳ vọng và thách thức. Thưa hai vị khách mời, năm 2019, chúng ta có thể kỳ vọng ở thị trường những điểm nào?
Ông Phan Công Chánh: Có một từ để nói về năm 2019, đó là một năm của nhịp điều chỉnh thị trường. Bởi vì chúng ta đã học quá nhiều bài học về những thủ đoạn lừa lọc, những chiêu trò trên thị trường trong những năm trước. Cho nên người tiêu dùng giờ họ đã thông minh hơn, họ đã biết cách lựa cho mình những sản phẩm tốt, những chủ đầu tư uy tín và lựa chọn những khu vực có thể ở hoặc có khả năng sinh lợi – Đó là góc nhìn thứ nhất. Góc nhìn thứ hai là khi người tiêu dùng thông minh hơn thì họ chính là đại diện cho lực cầu, bắt buộc áp lực cho các chủ đầu tư dự án càng lúc càng khó khăn hơn. Góc nhìn thứ ba là về quy hoạch, rõ ràng các cơ quan quản lý nhà nước đã học được những bài học trong những năm vừa qua để từ đó có những quy hoạc dài hạn hơn. Bởi vì nếu không khéo thị trường méo mó thì sự đỗ vỡ trong quy hoạch là điều có thể trông thấy.
VOH: Về phía doanh nghiệp thì ông Nguyễn Văn Đực có bổ sung gì thêm ?
Ông Nguyễn Văn Đực: Có khả năng thị trường Bất động sản năm 2019 có khả năng teo lại. Tôi nghiêng về khả năng sẽ sụt giảm, vì các lý do: Thứ nhất là một số dự án có nguồn gốc đất công đã phải dừng lại. Thứ hai là chuyện xét duyệt dự án đầu tư rất là khó khăn. Thứ ba là thủ tục của chúng ta càng ngày càng thêm chứ không có bớt. Cho nên tôi lo ngại lớn nhất là năm 2019, số dự án sẽ bị giảm đi.
VOH: Những ngày qua, trên các phương tiện truyền thông có đăng tải việc thị trường đang kỳ vọng vào nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở. Liệu đây có phải là tín hiệu tốt cho thị trường không, thưa ông Nguyễn Văn Đực?
Ông Nguyễn Văn Đực: Đất nông nghiệp ở TPHCM không nhiều và tôi nghĩ đến một lúc nào đó thì nông nghiệp TPHCM sẽ giảm đi vì đất nông nghiệp không sinh lợi nhiều so với đất ở. Nếu TPHCM giảm đất nông nghiệp và chuyển đất ấy sang đất ở thì rất hay để tăng lên nhu cầu ở và sự phát triển của TPHCM. Và dĩ nhiên đất nông nghiệp này ở vùng ven thì rất phù hợp cho các chủ đầu tư có thể làm nhà cho người thu nhập thấp, cho người nghèo.
VOH: Ngoài ra, còn có kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của thành phố và kế hoạch của Công ty VAMC thực hiện Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu. Trong đó, nhiều khoản nợ được bảo đảm bằng dự án bất động sản, giúp thúc đẩy thị trường mua bán chuyển nhượng dự án (M&A) phát triển mạnh hơn. Ông Phan Công Chánh đánh giá thế nào về tính khá thi về những gì mà chúng tôi vừa đề cập?
Ông Phan Công Chánh: Tôi cho rằng đây là một điểm sáng, rất là tốt của thị trường khi nói về chính sách để giải quyết. Năm 2018 là năm mà chúng ta ghi nhận sự chuyển nhượng, mua bán (M&A) là kỷ lục. Dĩ nhiên M&A và Nghị Quyết 42 của Quốc hội nó đã tạo nên hành lang pháp lý để giải quyết vấn đề nợ xấu. Điểm chính của M&A mà tôi nhận thấy là nó giúp những doanh nghiệp muốn tham gia thị trường rút ngắn được thủ tục.
VOH: Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thì từ ngày 01/01/2019, các tổ chức tín dụng chỉ còn được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Vậy, doanh nghiệp Bất động sản cần có giải pháp gì ứng phó khi Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn vốn tín dụng vào thị trường?
Ông Nguyễn Văn Đực: Trước đây doanh nghiệp dựa vào 2 nguồn vốn chính là Ngân hàng và khách hàng. Nếu ngân hàng đóng cửa thì tôi cho rằng các doanh nghiệp phải cơ cấu lại. Đặc biệt là những quyết định đầu tư. Nếu đang làm 2 dự án mà muốn làm thêm 1 dự án nữa thì phải suy nghĩ lại. Nếu chúng ta làm dàn trải thì sẽ rất khó khăn. Bên cạnh đó phải chọn lựa phân khúc, cái nào sinh lợi thì hãy đầu tư. Đó là những gì mà tôi nghĩ doanh nghiệp có thể làm.
Ông Phan Công Chánh: Chúng ta có 4 nguồn vốn trên thị trường Bất động sản. Thứ nhất là vốn tự có. Hai là từ khách hàng. Ba là từ Ngân hàng và Bốn là từ các nhà đầu tư khác. Nếu bây giờ doanh nghiệp bị han chế về nguồn vốn ngân hàng thì tôi nghĩ phải trông cậy vào 3 nguồn vốn còn lại. Vậy thì lời giải nằm ở 3 nguồn vốn kia. Vậy phải làm sao? Tôi nghĩ phải điều chỉnh thôi. Điều chỉnh ở những dự án an toàn, vừa tầm thôi. Tỷ lệ đi vay theo tôi không nên quá 50. 50% cho một thời điểm mà thị trường đang điều chỉnh như thế này.
VOH: Vậy thì người tiêu dùng thông minh sẽ chọn phân khúc nào để đầu tư trong năm 2019, thưa ông Phan Công Chánh?
Ông Phan Công Chánh: Đối với tôi thì tôi hay khuyên hãy đầu tư phân khúc nào mà anh giỏi nhất. Phân khúc nào anh giỏi nhất thì hãy đầu tư tiền vô chứ nếu cứ đánh bắt xa bờ thì không nên chút nào. Và phải chọn cho mình chiến lược khôn ngoan. Hãy chọn cho mình phân khúc mình quen thuộc trong một khu vực mình quá rành thì đó chính là chìa khóa cho thành công trong việc đầu tư năm 2019.
Ông Nguyễn Văn Đực: Về mặt đầu tư thì tùy theo góc nhìn của người dân. Ví dụ như nếu đầu tư vào chung cư thì nhìn chung mức độ gia tăng nó không nhiều nhưng mỗi tháng chúng ta sẽ có tiền cho thuê nhà. Còn nếu chúng ta làm lớn thì có thể mua đất nền vì nó có thể gia tăng 20 – 30% nhưng bù lại mỗi tháng mình không có tiền tiêu dùng. Vì thế tôi nghĩ tùy theo đồng vốn khi đầu tư.
Với sự phát triển sôi động của Bất động sản, các dãy nhà cửa thấp lụp xụp, những cánh đồng bỏ hoang, những nhà máy trong khu dân cư khói bụi…đã dần được thay thế bằng những khu đô thị hiện đại văn minh, những cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại… sang trọng. Đó là thực tế ai cũng nhìn thấy được và đó là thành quả của lĩnh vực Bất động sản. Qua đó cho thấy Bất động sản không chỉ phục vụ nhu cầu chính đáng của người dân, của xã hội mà còn gián tiếp xây dựng hình ảnh quốc gia năng động, phát triển. Điều này cho thấy, chúng ta không nên xem Bất động sản như một “lát cắt kinh tế” mà nên nhìn nhận sự phát triển của lĩnh vực này có tính tất yếu trong giai đoạn hiện tại cũng như tương lai hướng tới các giá trị lớn hơn. Mong rằng thị trường Bất động sản năm 2019 sẽ tiếp tục phát triển, xứng đáng với kỳ vọng của các bên liên quan.
