Đấu giá thế nào để chọn nhà đầu tư có năng lực thực sự? - Thời sự 17g00 15/1/2022

(VOH) - Tiến sĩ Võ Trí Thành, chuyên gia Kinh tế nêu quan điểm, việc đấu giá đất Thủ Thiêm cho thấy cơ hội và sức phát triển của TPHCM còn rất lớn.

Theo quy chế đấu giá, Tập đoàn Tân Hoàng Minh chấm dứt hợp đồng mua lô đất đẹp ở Thủ Thiêm thì sẽ bị mất cọc khoản tiền đặt trước - tương đương 20% so với giá khởi điểm. Như vậy, số tiền Tân Hoàng Minh chấp nhận mất là 600 tỷ đồng. Qua vụ việc này cho thấy, mặc dù doanh nghiệp tham gia đấu giá đúng quy trình, thủ tục, nhưng điểm đáng chú ý ở đây là tài sản đấu giá có giá trị lớn, nên đã gây ra những tác động xã hội nhất định đến tâm lý của nhà đầu tư khi doanh nghiệp muốn hủy kết quả trúng đấu giá.

Theo Luật Đấu thầu năm 2016, doanh nghiệp không sai phạm trong quá trình tham gia đấu thầu công khai, tuy nhiên, việc trúng thầu với giá cao hơn 8 lần với giá hiện tại sẽ tác động đến thị trường và xã hội, nhất là người nghèo rất khó tiếp cận nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp. Theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và phát triển (R&D) DKRA Vietnam, việc nhiều người lo ngại giá đất tăng theo việc đấu giá đất với giá quá cao vừa qua, điều đó hoàn toàn có cơ sở. Tuy nhiên, việc tác động này theo ông Hoàng, cần thêm thời gian nữa bởi một số người có đất đang mang tâm lý thận trọng và chờ đợi, chứ không phải giá đất ở khu vực đó tăng là mọi thứ đều tăng theo ngay: “Đa số là quan sát và chờ đợi. Tất nhiên là có ảnh hưởng về giao dịch, ví dụ về căn hộ hay một số loại hình khác có thể tăng, nhưng chưa thể đại diện cho toàn thị trường và cần có thêm thời gian để kiểm chứng. Và hiện nay, trong thời điểm cận kề Tết Nguyên Đán, nên cũng chưa có nhiều diễn biến mới xác thực”. 

Tiến sĩ Võ Trí Thành, chuyên gia Kinh tế nêu quan điểm, việc đấu giá đất Thủ Thiêm cho thấy cơ hội và sức phát triển của TPHCM còn rất lớn. Rõ nhất là đằng sau quy hoạch, cơ chế mới, đó là sự quan tâm của các nhà đầu tư, điều đó không chỉ là phát triển bất động sản, mà còn là phát triển kinh tế cho cả vùng đất Thủ Thiêm và TPHCM. Mặt khác, đây là thời điểm chúng ta cần nhìn lại từ quy trình, thông tin, cạnh tranh, minh bạch hóa… Bất kỳ cuộc đấu giá nào, sau mỗi lần chúng ta cần hoàn thiện chặt chẽ thêm. Đặc biệt, những nhà nghiên cứu kinh tế vĩ mô quan tâm không chỉ lợi ích, hiệu quả dự án, mà còn quan tâm nhiều hơn đến tác động lan tỏa từ kết quả của các cuộc đấu giá về đất đai.

Tiến sĩ Võ Trí Thành phân tích, giá đất rất cao có thể đem lại lợi ích, đó là nguồn thu ngân sách, điều này rất tốt, tạo nguồn lực cho phát triển. Tuy nhiên, chúng ta cũng nhìn tác động lan tỏa của nó. Nếu giá đất quá cao, các mặt bằng khác cũng có thể sẽ bị đẩy lên, và như vậy, tính hấp dẫn đối với đầu tư vào rất nhiều lĩnh vực khác có thể giảm. “Chúng ta đều biết, đất đai, một nhân tố rất quan trọng cho đầu vào, hiệu quả kinh doanh. Nếu giá bất động sản quá cao lên, nó là nhân tố quá trình sản xuất kinh doanh, làm cho quá trình sản xuất kinh doanh có thể không còn hiệu quả như trước. Thứ ba, đất đai, bất động sản, liên quan tới một tài sản rất lớn, ngoài việc liên quan đến dòng tiền lớn thì nó là vật đảm bảo, vật thế chấp để huy động vốn, ngân hàng cho vay vốn. Nếu thị trường chưa thật thị trường hoặc là một mức giá đưa ra khá bất thường thì sẽ làm sai lệch về cách nhìn nhận của bảng cân đối tài sản các dòng tiền, cũng như sự lành mạnh của hệ thống ngân hàng”.

Một số ý kiến chuyên gia bày tỏ lo ngại doanh nghiệp theo đà trúng giá đất rất cao tại khu vực này để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đẩy cao giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, hoặc làm sạch bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp mình. Ông Đoàn Hồng Nam, Viện trưởng Viện quy hoạch tổng thể bất động sản và kinh tế số phân tích thêm: “Với những dự án lớn, mà trên 10.000 m2 trở lên, mà đặt tại khu đô thị lớn, đặc biệt ở những khu mà lõi của TPHCM thì chúng ta phải có chế tài tốt hơn. Ví dụ bây giờ nâng lên tiền đặt trước đó, sau này chuyển thành cọc là từ 20-50%. Bài toán của TPHCM là đấu giá thế nào để chọn nhà đầu tư có năng lực thực sự, có kinh nghiệm, và giá thu được là vốn về cho khách hàng lớn nhưng phải được thị trường chấp nhận. Thành công đây không phải là thành công sau cuộc đấu giá, mà mà thành công là dự án đó đi vào hoạt động, sinh sôi lãi, tạo ra môi trường kinh doanh tốt, tạo ra đô thị mới mẻ hiện đại, khang trang”.

Trong khi đó, với việc đơn phương bỏ cọc, ngoài việc bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì doanh nghiệp mất khoản tiền đặt trước. Như vậy, chỉ cần chấp nhận mất tiền cọc thì quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá sẽ được huỷ bỏ. Luật Đấu giá năm 2016 không quy định về chế tài xử lý đối với trường hợp “bỏ cọc” đấu giá nhiều lần. Với kẽ hở này, Luật sư Bùi Quang Nghiêm, Phó Chủ nhiệm đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng: “Luật đấu thầu của chúng ta phải sửa đổi, hãy học tập kinh nghiệm của những nước đi trước để chúng ta tránh những trường hợp này xảy ra trong tương lai. Đây cũng là tín hiệu để cho cơ quan lập pháp thấy rằng, cần phải bổ sung, cần phải thay đổi và phải coi hành vi này: tham gia đấu thầu, trúng thầu và bỏ thầu là phải là hành vi vi phạm pháp luật.”

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, hiện nay hành lang pháp lý đối với đấu giá tài sản ở nước ta còn nhiều hạn chế. Luật Đấu giá 2016 quy định phải nộp tiền đặt trước với mức tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Tuy nhiên, Luật lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm tiền đặt cọc, hay có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư trả giá cao hơn rất nhiều lần so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá, để chứng minh năng lực tài chính và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá của nhà đầu tư. Do đó, Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề nghị xem xét sửa đổi về việc nhà đầu tư phải nộp tiền đặt trước để được tham gia đấu giá theo hướng quy định nhà đầu tư chỉ được trả giá lô đất đấu giá khi có đủ tiền trên tài khoản, hoặc khi có tổng tài sản cao hơn giá trị trả giá khi có bảo lãnh thanh toán của ngân hàng; hoặc đề nghị xem xét việc nhà đầu tư đã nộp tiền đặt trước chỉ được trả giá không vượt quá gấp rưỡi giá khởi điểm.

Lệ Loan

VOH

Bình luận

Cùng chuyên mục

Đọc Báo