(VOH) - Tôi có sở hữu 3 căn nhà (có sổ hồng), căn thứ nhất đã bán cách đây 1 năm, hiện đang ở căn thứ 2, căn thứ 3 đang để cho người nhà ở. Cho tôi hỏi bây giờ nếu tôi bán căn nhà thứ 2 thì có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Mức đóng là bao nhiêu? Căn nhà thứ 2 tôi muốn bán đã được mua với giá 1,8 tỉ vào năm 2010. Sau khi bán căn thứ 2 nếu tôi bán luôn căn thứ 3 thì có tính thuế không? Xin nhờ Luật sư tư vấn.
Luật sư Vũ Mạnh Hòa:
Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau:
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
2. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Với trường hợp của bạn khi bạn bán căn nhà số 1, số 2 thì bạn phải đóng thuế còn với căn thứ 3 bạn sẽ được miễn thuế, khi bạn bán 2 nhà số 1, 2 cách thời điểm bán căn thứ 3 tối thiểu 183 ngày.
Những loại thuế phải nộp khi bán nhà:
Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bạn sẽ phải nộp các loại thuế và phí như sau (trừ các trường hợp được miễn đóng thuế, phí và lệ phí theo quy định của pháp luật):
1. Lệ phí trước bạ:
- Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, nhà, đất là một trong các đối tượng chịu lệ phí trước bạ. Theo quy định tại Điều 5, 6, 7 Nghị định này, lệ phí trước bạ được tính như sau:
- Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ (giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành).
2. Thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, bổ sung năm 2012, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng là một trong các loại thu nhập chịu thuế. Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:
- Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
- Giá bán: là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
- Giá mua: Là giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
- Cách 2: Áp dụng trong các trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.)
- Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng
- Ngoài ra, khi chuyển nhượng căn nhà, bạn còn có thể phải chịu các khoản khác như: phí công chứng hợp đồng mua bán, phí đo vẽ, lệ phí địa chính… Cần lưu ý, theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên khi ký hợp đồng chuyển nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định bên nào có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định.
Căn cứ vào nội dung câu hỏi của độc giả, xin vận dụng các điều luật vào trường hợp của mình. Chú ý, có điểm mới, nếu khi bán căn nhà sau cách thời điểm bán căn trước 183 ngày trở lên thì khi bán căn nhà sau không phải thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.
Xin cảm ơn luật sư Vũ Mạnh Hòa
Xem thêm các tư vấn khác tại tư vấn pháp luật
