Ảnh minh họa.
Thực tế các chung cư cũ nằm trong nội thành đều hạn chế về phát triển dân cư nhằm tránh tình trạng quá tải về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nên khó có thể điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch. Đây chính là một trong những lý do khiến nhà đầu tư không thể tham gia vì sẽ không có lợi nhuận. Hiện chỉ một số nơi có vị trí đẹp, có chỉ tiêu cao là có doanh nghiệp tham gia. Theo ông Nguyễn Trọng Hòa, Nguyên Viện Trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP thì việc chỉnh trang hệ thống chung cư cũ là cần thiết, do đó với những chung cư nào sắp sập đến nơi thì nhà nước không thể đợi vốn xã hội, mà nên đầu tư ngay bằng nguồn vốn nhà nước. Đối với những chung cư còn tương đối an toàn thì sẽ tiếp tục kêu gọi xã hội hóa. Ngoài ra, để khuyến khích đầu tư thì nhà nước cũng cần có cơ chế riêng cho doanh nghiệp, tạo điều kiện về nhiều mặt để họ nhanh chóng triển khai thực hiện công trình. Ông Nguyễn Trọng Hòa cho rằng cần hỗ trợ doanh nghiệp ở trung tâm thành phố, khác với vùng ngoại ô bằng những chính sách phù hợp.
Ông Nguyễn Trọng Hòa hiến kế:“Lâu nay TP chúng ta chỉ nghĩ là chung cư cải tạo tức là nhà đầu tư vào rồi cho tầng cao gấp ba lên, nhà đầu tư có lợi làm nhưng nó đè nén đô thị. Vậy thì phải có biện pháp, từng khu vực có giá trị khác nhau, chúng ta có độ tương ứng để họ làm, nghĩa là trong chương trình cải tạo chung cư phải nghĩ đến chuyện là phân vùng, phân vùng sẽ đưa ra điều kiện để nhà đầu tư sẽ chấp thuận chỉnh trang chung cư hiện hữu. Chỉnh trang chung cư hiện hữu là phải toàn thành phố thì TP mới làm được bức tranh tổng thể, có thể quận 1 thì xây dựng lại, quận 6 thì phải cho đất để có tính liên thông. Nó sẽ liên thông giữa hai dự án, nghĩa là cải tạo chung cư quận 1 nhưng khống chế chỉ cho 1,5 lần thì không đạt hiệu quả kinh tế thì hỗ trợ miếng đất ở ngoại thành, ở khu nào đấy. Nếu chỉ chăm chăm vào chung cư đấy thì không thể cải tạo được”.
Một trong những khó khăn vấp phải trong quá trình thực hiện chỉnh trang tại chung cư cũ chính là chủ sở hữu tại các chung cư này có mối liên hệ khá phức tạp. Số nhân khẩu sinh sống khá đông trong diện tích chật hẹp lại thường xuyên thay đổi yêu cầu, không thống nhất về giá trị bồi thường kéo theo chậm thực hiện. Thậm chí có những chung cư cũ bồi thường hơn 90% nhưng phần còn lại chưa đồng tình nên chưa thể di dời, tháo gỡ được. Do đó, điều quan trọng là việc thỏa thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu phải hợp tình, hợp lý thì mới thực hiện được. Phân tích thêm về vấn đề này ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố nhận định, do hiện nay giữa chủ đầu tư và người dân chưa thống nhất về giá trị sử dụng, đơn giá nên khó có thể nhanh chóng được.
Do đó, khi tiến hành thỏa thuận cần có sự vào cuộc của địa phương, ông Lê Hoàng Châu cho biết thêm:“Căn hộ chung cư mới thường sẽ rộng hơn rất nhiều so với căn hộ cũ thì diện tích mà dư ra thì người chủ sở hữu cũ sẽ phải mua nhưng phải mua theo giá nào? Đối với người ở hộ ghép thì lại được mua theo giá thỏa thuận thì giá thỏa thuận thế nào? Để cho chủ đầu tư không ép hộ ghép. Do đó, hiệp hội kiến nghị mọi vấn đề này phải làm rõ ngay trong đề án xây dựng chung cư để tạo sự đồng thuận và ở đây phải có sự vào cuộc rất mạnh của UBND phường, quận. Ở đây đòi hỏi sự liêm chính và hợp tác của tất cả các bên”.
Một trong những yếu tố quyết định thành công của việc cải tạo, sửa chữa và xây mới chung cư cũ chính là chọn nhà đầu tư có năng lực và sẵn sàng đồng hành cùng thành cùng thành phố trong quá trình chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên để đạt được điều này, theo ông Trần Trọng Tuấn – Giám đốc Sở Xây dựng, thì quan trọng hơn cả là hài hòa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân.
Quan trọng là ta xem được phương án bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư hài hòa lợi ích nhà đầu tư và người dân trên cơ sở đó mình công khai minh bạch phương án đó để người dân thấy được quyền người dân trong quá trình thực hiện dự án thế nào, cố gắng của nhà đầu tư, cố gắng của địa phương cho câu chuyện xây dựng mới chung cư cũ” - ông Trần Trọng Tuấn cho biết.
Mặt khác do việc chọn nhà đầu tư tại nhiều khu chung cư cũ hiện nay còn chậm và phải thông qua nhiều thủ tục nhiêu khê, nên theo ý kiến của các chuyên gia về đô thị thì thành phố cần có giải pháp tốt nhất cho vấn đề này. Theo ông Trần Trọng Tuấn – Giám đốc Sở Xây dựng thì đây cũng là một trong những nguyên nhân kéo dài công tác chỉnh trang tại các chung cư cũ. Do đó, để đẩy nhanh tiến độ công trình Sở xây dựng đang tiến hành các thủ tục cần thiết để xin cơ chế chỉ định thầu cho thành phố đối với các dự án chung cư cũ.
Ông Trần Trọng Tuấn cho hay:” Nếu sau hội nghị nhà chung cư mà không chọn được nhà đầu tư thì nhà nước phải đứng ra tổ chức mời gọi nhà đầu tư. Trong cơ chế này để đảm bảo an toàn tính mạng sức khỏe cho người dân đang sống cho các chung cư cũ, hư hỏng nguy hiểm thì TP báo cáo Thủ tướng xin cơ chế chỉ định trong trường hợp hội nghị nhà chung cư không chọn được chọn chủ đầu tư thay vì phải trải qua cơ chế đấu thầu chọn chủ đầu tư phải mất nhiều thời gian và theo các bước không đảm bảo tiến độ, an toàn cho người dân. Hiện nay theo chỉ đạo của UB thì Sở xây dựng đang hoàn chỉnh đề án trong đó thể hiện rõ hệ thống các giải pháp mang tính đồng bộ, giải pháp theo cơ chế chỉ định để trình Bộ Xây dựng, để Bộ xây dựng sẽ làm việc thành phố để góp ý trước khi trình Thủ tướng xem xét cho cơ chế này”.
Từ nay đến năm 2020 thành phố phấn đấu chỉnh trang 50% chung cư cũ trên toàn địa bàn. Để đạt được mục tiêu này đòi hỏi sự nỗ lực của chính quyền thành phố, sự đồng thuận của người dân để chung tay góp sức tạo nên vẻ mỹ quan đô thị tại những chung cư đã quá cũ nát. Đây chính là việc làm cần thiết để góp phần xây dựng đô thị văn minh hiện đại.
Tường Minh
