Tình trạng mua bán nhà đất theo hình thức lập vi bằng hiện nay vẫn diễn ra, mặc dù không đúng quy định pháp luật, trong kỳ 1 của tọa đàm “Hiểu đúng về mua bán nhà đất theo hình thức lập vi bằng” 2 vị khách mời: Luật sư Nguyễn Văn Hậu – Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Thương mại Luật gia Việt Nam và Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Đinh Thế Hiển đã đưa ra những nguyên nhân còn tồn tại tình trạng mua bán nhà đất theo hình thức lập vi bằng và tính pháp lý của vi bằng do thừa phát lại lập không được công nhận. Trong kỳ 2 của tọa đàm, các vị khách mời tiếp tục phân tích thực trạng và đưa ra giải pháp cùng với lời khuyên cho những người dân đã và đang mua bán nhà đất theo hình thức này.
Ảnh minh họa: CafeF
VOH: Thưa 2 vị khách mời! Chúng ta thấy là hiện nay những căn nhà cùng chung giấy chứng nhận được bán bằng hình thức đồng sở hữu lập vi bằng, việc này đã khiến cho nhiều nạn nhân lâm vào hoàn cảnh khó khăn khi vướng phải đất tranh chấp, cầm cố ngân hàng, xây dựng trái phép. Vậy theo các vị khách mời, nó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến tình hình an ninh trật tự, kinh tế xã hội trên địa bàn, khi mà những ngôi nhà không phép mọc lên rất nhanh trên đất nông nghiệp trở thành một khu dân cư ổn định mặc dù là nó trái quy định pháp luật?
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển: Thực tiễn cuộc sống có những nơi người dân sinh sống được, ban đầu thì vài người rồi tiếp tục tiếp tục, cuối cùng càng nhiều người thì họ càng có điều kiện sinh sống tiện ích hơn, đường xá mở ra làm cho người ta tụ đến ở. Đó là thực tiễn cuộc sống mà những người dân ít tiền chọn lựa, nhưng mà để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép tạo ra những khu ổ chuột, hoặc là khu xây dựng không theo quy hoạch, chính là do sự buông lỏng quản lý của cán bộ địa phương trong xây dựng. Như chúng ta biết ngay cả những miếng đất được công chứng, được phép mua bán nhưng mà muốn xây dựng được thì phải có giấy phép xây dựng, phải xin thủ tục chứ không phải tự nhiên muốn xây là xây. Huống chi là một miếng đất nông nghiệp lại vi bằng nữa. Như vậy thì những chuyện xây dựng đó là nằm trong việc buông lỏng quản lý của những cán bộ địa phương trong việc để người dân xây dựng.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Thành phố vừa rồi cũng đã tổng kết lại việc cấp giấy phép xây dựng, nơi nào để xảy ra tình trạng để người dân xây dựng trái phép thì cấp ủy và chính quyền địa phương đó phải có trách nhiệm. Và tôi cho rằng thời gian qua, việc gây mất an ninh trật tự đặc biệt là một phần cũng là do thừa phát lại. Bởi vì khi mà có hoạt động của văn phòng thừa phát lại, chúng ta đưa một chức năng là lập vi bằng, chính vì vậy lợi dụng sự thiếu hiểu biết pháp luật của người dân, khiến người dân nhầm tưởng là mua bán nhà đất qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà có công chứng, chứng thực. Hoặc là sẽ dẫn đến tình trạng một số chủ sở hữu và sử dụng tài sản đã thế chấp cầm cố ở ngân hàng hoặc chuyển nhượng cho người khác nhưng họ vẫn lập vi bằng mua bán nhà đất, dẫn đến nhiều hệ lụy và hậu quả pháp lý rất xấu xảy ra do các tranh chấp tài sản của các bên liên quan.
VOH: Thưa chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, ông chia sẻ thêm trường hợp nào mà ông biết đã chấp nhận mua bán nhà đất lập vi bằng và đã chịu rủi ro. Ông chia sẻ và đưa ra lời khuyên với họ?
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển: Bản thân tôi có làm trong ngân hàng thì biết rằng, khi mình mua bán bất động sản, nhà đất mà không được công chứng thì rủi ro mà chủ đất đó thế chấp ngân hàng là rất phổ biến. Vì khi mình mua một bất động sản nào mà mình không được công chứng thì tất nhiên là quyền sở hữu của mình không được ghi trong hệ thống của công chứng thì hệ thống ngân hàng không ghi nhận, mặc dù người ta đã bán cho mình rồi nhưng người ta vẫn là chủ của miếng đất đó có giấy tờ chính thức, họ vẫn đi thế chấp được. Trong khi mình cầm một tờ vi bằng thì nó không có trong hệ thống đăng ký, đến một lúc nào đó một số người té ngửa ra giấy tờ chúng ta đang sở hữu không có giá trị pháp lý, vì giấy tờ hợp lệ đã đem đi thế chấp ngân hàng. Nếu mà chúng ta kiện ngân hàng thì chúng ta cũng không thể nào lấy lại miếng đất đó bởi vì chúng ta không được nhà nước bảo vệ, nếu ra tòa thì chúng ta thất bại thôi.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Nhân anh Hiển nói thì tôi cũng xin giải thích thêm, năm 2017 thì chính phủ ban hành nghị định số 01 - trong nghị định này có nói là nới lỏng tức là hợp thức hóa cho những người dân mua nhà đất bằng giấy tay, cụ thể là những người mua bán bằng giấy tay trước ngày 1 tháng 7 năm 2014 tức là ngày luật đất đai có hiệu lực, người dân mà sử dụng đất nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, từ ngày 1 tháng 1 năm 2008 đến ngày 1 tháng 7 năm 2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất lần đầu, mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Trường hợp thứ hai là người dân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng tặng cho từ trước ngày 1 tháng 1 năm 2008 và sử dụng đất và nhận thừa kế trước ngày 1 tháng 7 năm 2014, tức là họ không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cũng được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất mà không bị buộc phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và trong nghị định 01 này cũng yêu cầu các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, các văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Thì có thể nói rằng đây là lần thứ ba mà các quy định nới lỏng trong việc hợp thức hóa nhà cho người dân mua đất bằng giấy tay thì được ban hành. Trước đó, vào năm 2007 thì người dân được hợp thức hóa việc mua bán đất bằng giấy tay là trước 1 tháng 7 năm 2004 tức là ngày luật đất đai năm 2003 có hiệu lực và Nhà nước cho phép hợp thức hóa việc mua đất bằng giấy khai trước ngày 1 tháng 1 năm 2008 thì cái thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ có tối đa là 15 ngày và đăng ký biến động là để xử lý trên đất là không quá 10 ngày, theo quy định cũng là không quá 15 ngày và cấp lại sổ đỏ mất là 10 ngày. Cho nên chúng ta thấy, việc mua bán nhà đất bằng giấy tay thì chúng ta đã có những tháo gỡ cho người dân, nhưng mà hiện nay tồn tại tình trạng người bán nhà không có giấy tờ gì, thể hiện hành vi lừa đảo, cho nên họ mua bán bằng vi bằng rồi họ đưa ra, vì đất đó không phải của họ. Cho nên người dân mua nhà đất thì tôi đề nghị phải tìm hiểu kỹ về thông tin về quy hoạch, vị trí nhà đất và tính pháp lý của nhà đất đó khi giao dịch. Bởi vì khi anh mua một căn nhà nó phải là của người ta sở hữu bán cho mình, mua không phải là của họ thì đó là mua trên trời. Nên người dân cần liên hệ với những quan chức năng, ví dụ mình phải đến phòng quản lý đô thị, mình có quyền tiếp cận thông tin đó, mình có thể trả phí cho dịch vụ công đó để mình lấy cái thông tin đó, rồi phòng Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân xã phường thị trấn nơi có nhà đất, để mình tìm hiểu thông tin về tính chính xác trước khi mình giao dịch.
VOH: Chúng ta cũng có khuyến cáo dành cho người dân, đừng mua nhà bằng giấy tay hoặc lập vi bằng. Nhưng mà những người đã mua rồi hoặc đang sở hữu rồi thì chúng ta có chia sẻ gì với họ một cái lời khuyên nào hay không hoặc là cái hướng sắp tới như thế nào để xử lý vấn đề này không?
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển: Nếu bây giờ chúng ta đã mua một miếng đất hoặc căn nhà, nếu như thật sự chúng ta và người bán đều giao dịch nghiêm túc, đàng hoàng, chẳng qua là giấy tờ chưa đúng luật mua bán thì cố gắng nhanh chóng phải tốn chi phí, nhờ dịch vụ có thẩm quyền để làm giấy tờ đàng hoàng, đừng để tình trạng giấy tờ không hợp lệ. Chúng ta phải nhanh chóng xác định vị trí của mình để mình nhận diện rõ chuyện đó thì mình vẫn có hướng tích cực hơn là ngồi đó chờ đến lúc nào đó trở tay không kịp thì cái đó rất uổng.
Luật sư Nguyễn Văn Hậu: Tôi thấy người dân nên chủ động đi làm giấy tờ, hợp thức hóa căn nhà của mình, bởi vì đó là tài sản mình có thể thực hiện các quyền như cầm cố, thế chấp, giao dịch mua bán….các quyền của người sử dụng đất, vì đó là tài sản của chúng ta. Và tôi thấy thời gian để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bây giờ cũng rất nhanh gọn, chúng ta có 1 cửa, 1 dấu..chúng ta có giấy tờ trong đó có những diện tích trước đó xây không đúng thì bây giờ chúng ta hợp thức hóa luôn.
VOH: Về trách nhiệm của chính quyền địa phương, các vị khách mời có kiến nghị gì?
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển: Tôi cho rằng trách nhiệm của địa phương là rất lớn, đa phần đều do sự buông lỏng quản lý thì mới xảy ra. Thứ nhất, các xã đều có cán bộ địa chính xã. Cán bộ địa chính xã phải luôn làm đúng chức năng của mình là cung cấp thông tin đầy đủ cho bất kỳ ai mua bán nhà đất. Vì nguyên tắc người mua khi đã mua tới một vùng nào đó mà không đến tìm hiểu địa chính xã để coi miếng đất đó có hợp pháp hay không, có tranh chấp không. Tôi cho rằng đây là trách nhiệm của người mua. Phường, xã cũng phải có nơi cung cấp thông tin về địa phương của mình cho tốt, niềm nở, thân thiện, đừng coi tất cả những người mua bán đất là cò hay làm gì ảnh hưởng địa phương. Mà hãy coi là kinh tế thị trường, có người mua kẻ bán miễn sao là họ đúng pháp luật, mình là công chức nhà nước thì phải cung cấp đầy đủ thông tin, chỉ có như vậy thì người ta mới kéo đến nhiều, có như vậy thì mình mới tạo sự minh bạch thông tin của địa phương, đó là chuyện nên làm.
VOH: Xin cảm ơn 2 vị khách mời.
Qua cuộc trao đổi với 2 vị khách mời vừa rồi, rõ ràng chúng ta cần phải thận trọng trong việc giao dịch, mua bán nhà đất bằng hình thức lập vi bằng, vì nó không có giá trị pháp lý trong mua bán nhà đất. Bên cạnh đó, các văn phòng thừa phát lại cũng cần thực hiện đúng quy định của pháp luật và các hướng dẫn của Bộ Tư pháp. Các văn phòng thừa phát lại phải giải thích cụ thể chức năng của vi bằng cho người dân hiểu rõ, tránh để họ hiểu nhầm dẫn đến tranh chấp và những hậu quả đáng tiếc về sau.
