Đến giờ chưa có dấu hiệu “bong bóng bất động sản” khi tỷ trọng cho vay bất động sản mức an toàn là 8 - 10%, nhưng theo Ngân hàng Nhà nước, việc hạn chế tín dụng vào bất động sản giúp thị trường này phát triển bền vững và minh bạch hơn. Tuy nhiên, việc siết dòng vốn này vào bất động sản sẽ khiến việc vay mua, sửa chữa nhà của người dân sẽ trở nên khó khăn hơn khi nhiều ngân hàng có động thái tăng lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản, cao hơn từ 1 - 2%/năm so với trước.
Ảnh minh họa: Vneconomy
Trong tổng dư nợ 874 ngàn tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, tính theo cơ cấu phân theo thời hạn cho vay, có 53% cho vay trung và dài hạn, 47% cho vay ngắn hạn. Nếu tính theo cơ cấu ngành nghề sản xuất kinh doanh, phi sản xuất thì có đến 77% vốn dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh; gần 11% dành cho lĩnh vực bất động sản; và hơn 12% dành cho lĩnh vực chứng khoán và tiêu dùng.
Theo đánh giá Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM, cơ cấu này khá tích cực. Thị trường bất động sản thời gian qua có thời điểm nóng, sốt, nhưng tỷ trọng đầu tư cho bất động sản từ đầu năm đến nay không tăng, dao động trong khoảng từ 1,8-10%, chiếm khoảng 190 đến 192 ngàn tỷ đồng trong tổng dư nợ, tương đương với năm 2016, 2017. Tuy nhiên, tính ở thời điểm bong bóng bất động sản năm 2008, 2009 thì tín dụng bất động sản chiếm đến 33-34% trong tổng dư nợ. Do đó, với sự kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực bất động sản, sẽ góp phần làm cho thị trường bất động sản tích cực hơn.
Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố, trước đây, Ngân hàng Nhà nước đã công bố thông tư 36, sau đó sửa đổi lại thành thông tư 06 đưa ra lộ trình. Theo đó, năm 2017 chỉ được sử dụng 50% vốn huy động ngắn hạn tiết kiệm cho vay trung hạn dài hạn ở lĩnh vực bất động sản, kể từ ngày 1/1/2018 thì trần giảm xuống còn 40%: “Tiếp nhận ý kiến của cộng đồng doanh nghiệp, Hiệp hội đã kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước và ngân hàng cũng đã đồng ý giãn lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản. Cụ thể là từ ngày 1/1/2018 chỉ giảm 50% xuống còn 40% sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn. Dự kiến ngày 1/1/2019, thì mới áp dụng mức thấp nhất, tức là chỉ được sử dụng 40% vốn ngân hàng để cho vay trung hạn, dài hạn. Chúng tôi có dự định đến khoảng cuối năm 2018 này, căn cứ vào tình hình thực tiễn, chúng tôi sẽ kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước để xem xét lại lộ trình hạn chế tín dụng vào bất động sản”.
Tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt chẽ. Do đó, tín dụng bất động sản quý 1 chỉ tăng hơn 3,6% trong khi cùng kỳ năm trước tăng 7,34%. Theo lộ trình cắt giảm nguồn vốn tín dụng ngân hàng vào thị trường bất động sản, năm 2018, nguồn vốn tín dụng tối đa các ngân hàng rót vào lĩnh vực này là 45%, sau đó giảm còn 40% trong năm 2019. Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng: “Đầu tư vào bất động sản hiện nay, vốn tín dụng chiếm khoảng 40%, huy động từ người mua bất động sản hình thành trong tương lai là chiếm đến trên 10% và còn lại là các nguồn vốn khác. Vốn tín dụng chỉ chiếm 40%, tức là cũng không nhiều”.
Ngoài nguồn vốn tín dụng ngân hàng, ông Nguyễn Hoàng Minh – Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TPHCM cho biết, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP còn có nguồn lực từ kiều hối để hỗ trợ vốn cho sản xuất kinh doanh, xóa đói giảm nghèo. Riêng 5 tháng đầu năm, nguồn kiều hối tại Thành phố đã đạt 2 tỷ đô la Mỹ, cao gần 21% so với cùng kỳ năm 2017: “Trong lượng kiều hối 2 tỷ đô la Mỹ này, có đến 72% dành cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, 20,2% dành cho bất động sản, còn lại là hỗ trợ cho vay giải quyết khó khăn trong đời sống gia đình. Do đó chúng tôi đánh giá, ngoài dư nợ tín dụng 1 triệu 874 ngàn tỷ đồng, cộng với 1,5 tỷ đồng kiều hối dành cho hoạt động sản xuất kinh doanh thì đây là nguồn lực hỗ trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của thành phố rất tích cực. Chúng tôi cũng tạo mọi điều kiện để đưa dòng vốn tín dụng theo đúng định hướng mục tiêu đã đề ra ngay từ đầu năm, đó là dồn vốn cho các hoạt động sản xuất kinh doanh, dồn vốn cho các hoạt động mở rộng sản xuất ở các phân khúc cho vay trung và dài hạn. Dự kiến nâng tỷ trọng cho vay trung và dài hạn đến cuối năm khoảng 54,5% và hiện nay đang ở mức 53,2%”.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty cổ phần Reenco Sông Hồng, có thể vận dụng nguồn vốn kiều hối này để duy trì hoạt động kinh doanh bất động sản thay vì phụ thuộc quá nhiều vào vốn ngân hàng: “Chúng ta có 9, 10 kênh đầu tư, trong đó có một kênh cực kỳ quan trọng là kiều hối, chứng khoán, quỹ đầu tư… những kênh đó phải mở rộng ra để thay thế cho ngân hàng đầu tư”.
Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản cũng có thể liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài để giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng. Thay vì tập trung phát triển bất động sản, ngân hàng sử dụng nguồn vốn cho các lĩnh vực khác như nông nghiệp, sản xuất, dịch vụ./.
